做田园综合体有哪些问题?如何做好田园综合体规划?

发布日期:2019-11-08 点击数:
无论是现实生活中还是虚拟的互联网中,人们都说田园综合体模式没法长久的经营下去,很多都是未盈利就中道崩殂,投资的基金也基本都打了水漂。话说做事哪有不失败的?不失败焉能获得最终的成功?但很多人失败就是失败了,就觉得不好做,换行业去发展,并没有人站在专业的角度去分析成败的原因,不去找出问题,不能解决问题,那么再做还是失败,田园综合体也就一蹶不振了,也不会受到大家的欢迎了。今天专业旅游规划公司就谈谈田园综合体规划中存在哪些问题?解决对策有哪些?

土地问题难以得到有效解决

这是做田园综合体规划比较普遍的一个问题,有了土地才能有发挥余地,但上面都是有政策的,需要按照规则来拿地,违规的话到时候被查了,就是拆迁,那么根据政策来看应该这么来获取土地资源:
土地长期租赁

在保障耕地红线不动摇以及禁止建造别墅及会所的前提下,开发田园综合体所需的耕地可采用长期租赁的形式,由社会参与方与乡(镇)农民集体经济组织签订长期租约,出租耕地经营权进行农业发展。比如宋卫平小镇就是这种拿地方式。

盘活宅基地,做到有效利用,实现宅基地流转

宅基地的流转方式:以乡(镇)农民集体经济组织为主体向社会企业出租宅基地及房屋;或建立村集体有限公司,村民以宅基地入股,村集体有限公司与社会企业合作、联营;可运用增减挂钩机制,城市周边耕地开垦为乡村建设用地(含宅基地),较边远地区且土壤适合耕种的建设用地复垦退为耕地。比如上海金山嘴渔村。

荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用土地要加以开发利用

国家鼓励利用四荒地发展休闲农业产业以及田园综合体,对于部分可集中连片开发四荒地的地区,在建设用地的流转上给予倾斜。城市资本可与农村集体经济组织签订协议,承包四荒地,直接获得经营权。

钱不是万能的,还需要具备其他必要因素、技能

常言道有钱能使鬼推磨,但在做田园综合体规划中,钱并非是万能的,需要考虑的问题还很多,而且需要考虑在点子上,比如如果对农业一窍不通,不知道具体做什么,没有自己的想法是万万不能的,要找到田园综合体规划切入点;没有一个成熟专业的旅游规划团队能行吗?那肯定不行啊,你土地问题解决了,给政府汇报了,最后却干不成,那就不行了;要考虑一二三产业融合,如何能将社会资本引入,主要卖点是什么?怎么去实施整体规划?还不能死板,要有创新等问题。

投资资金匮乏问题

一个田园综合体的项目投资通常在几十亿到上百亿, 且投入期较长, 在地方政府不能新增债务的前提下, 解决资金问题是田园综合体建设过程中的重中之重。这么大的资金量难以靠某一家机构独立支撑, 通常要整合多家资源, 招商引资,组成利益共同体、命运共同体, 分阶段安排, 滚动投资。

项目的盈利点不清晰

一个田园综合体是否成功盈利,需要看规划好之后的几年中,比如能有一个很好的运营,无论是经济、生态、文化效益都发展的很好,并且已然具备持续造血、稳定有序发展的功能,那就是成功的。但很多的田园综合体规划案例中突出的是园区规划, 对于产业生态的规划较弱,导致发展不尽如人意,究其原因, 项目方在规划与建设过程中并没有明确产业这一盈利点, 是阻碍田园综合体成功发展的一块绊脚石。

要保护好农民利益

田园综合体失败的一个重要原因就是不能有效的对农民利益加以保护,你资金到位,但没有农民参与进来,那田园综合体就是一个空壳子,也不可能有持续造血的能,这个时候政府就要作为中间人来做好资本方与农民的桥梁搭建,让农民能积极参与进来。
怎么做好田园综合体规划?

找出短板

知己知彼,找出短板,需要摸清当地一二三产业的现状, 判断已有的基础、优势、特色、潜力, 分析出当地产业的短板在哪里。知道短板就知道发展的瓶颈, 把短板补齐, 自然可以提升产业竞争力。

解决资金瓶颈

充分降低资金成本, 合理安排资金投入。运用无成本资金, 合理申请使用农综、农发项目资金, 进行高产田、基础设施建设。利用低成本资金, 申请国开行、农发行等政策性银行资金, 争取长期、低息贷款;还可申请贴息政策,亦或是对接养老、健康、新能源、环保、教育、电商等对口扶持资金和对口投资机构。运用社会资金, 吸引社会资本共同参与建设。

策划先行

策划是准确发掘功能定位的必要手段, 是把当地与其他田园综合体区分开来的关键, 是提升田园综合体价值的关键。在符合当地实际情况的前提下突出亮点, 就是发挥了当地的优势, 要么做行业老大, 要么做行业唯一, 拒绝田园综合体千园一面。

规划设计产业

在策划定位之后, 要进行产业的顶层规划设计。根据定位, 将产业短板拉长, 推进产业植入。遵从农业发展的新不等式, 即1×2×3>1+2+3, 围绕当地一产的优势资源, 将一二三产业深度融合, 在小区域中形成闭环, 借助二产、三产为一产赋能, 借助文化、旅游为农业赋能, 塑造互融相生的产业生命体。引导当地政策、先进的产业、资本在田园综合体汇聚, 形成马太效应。

产业植入

田园综合体能够做好的关键在于产业的重塑及适合的产业植入。围绕当地优势产业的资源, 引入恰当的产业,因地制宜。要避免出现植入产业不符合当地发展需求的问题。同时有产业也要有专业管理团队、有项目也要有相应的资金投资、有生产也要保证有销售市场等。

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