【案例解析】特色小镇规划的失败与成功

发布日期:2020-01-08 点击数:
特色小镇转眼就走过了三个年头,三年前,就是2016年7月,发布的通知,是要在国内全面开展特色小镇培育工作,而且是定了目标,说要在2020年培育出1000个左右的各具特色的小镇。目前来看,虽说特色小镇发展速度惊人,但不合格的也是数不胜数,到2018年3月,对于已经公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇,开展严格测评及优胜劣汰,499家特色小镇里大部分面临被淘汰的危机!那么为什么会出现这种情况?今天作为专业旅游规划公司就用案例来解析特色小镇规划的失败与成功。

第一、所谓镇,那就是圈地的概念要足,排除了小开发商,土地资源越来越会集中到上市、知名房企。房产向城市经营发展,是比城市综合体更大的虚。

第二、所谓特色,无非就是情怀,五十岁的开发商回归从哪里来回哪里去的轮回。不怕开发商有文化,就怕开发商装有文化,那开发的特色小镇,可以把镇改为震!至于特色,那绝对是有的,住进去就知道!

第三、特色小镇资本运作能力要极强,要有产业、商业、教育、旅游、生活、娱乐、休闲、医疗、物业等等功能,术有转攻,想象一下,这需要多少行业专家?要多少钱?土地指标如何给?开发周期如何分布?土地年限?这就是一个移民工程,从城市移到城郊,,没点胆量和魄力,开发商和投资买房人都要准备好一点药。
特色小镇模式红遍全国。成功的小镇乌镇,养老地产绿城雅园9月7号均价为每平方米1.65万元,而安徽亳州9月均价为每平方米4541元,从长期来看,房地产是最无法造假、最反映当地经济情况的指标。

贫困地区无法建立特色小镇,这不是歧视,而是经济规律。特色,就是与众不同,就是独特的精神、产业与文化,连饭都吃不饱,或者吃得非常粗糙,绝大多数就业人口在流水线上勉强糊口,怎么可能追求精神文化产业层面的独特性。处于工业化初级阶段的地区,资源被吸纳的地区,谈特色小镇是奢侈的,是好高骛远。

有独特的产业却停留在产业链低端的城市所包涵含的镇, 不可能做成特色小镇。

失败案例

海宁是中国皮革城。

海宁皮革城作为商业房地产模式之一,被勤奋的浙江商人推向全国各地,但海宁各镇并未因此成为特色小镇,既没有成为皮草时尚中心,也没有皮草定价权,不过是北京动批中心与房地产的外部延伸。流水线工业,最大的成功就是通过千篇一律的流水线,最大限度地整齐划一的办法降低成本,天性缺乏特色基因,不可能做成特色小镇。

亳州,是中国最大的中药材批发市场。

与经济发达地区南北不靠。北邻河南商丘市,南邻安徽人口大市阜阳市,东临淮北和宿州、西接河南周口,是河南、安徽两省交接地,商业文明相当淡薄。属于市场经济较不发达、市场意识较为落后的中原腹地。

从历史上看,此地农业文明鼎盛,明清就是中国四大药都之一,为华佗的故乡,亳州有个镇就叫华佗镇。

然并卵。亳州中药材交易场所看上去没有沾上中药文化的边,传统批发市场从室外搬到了室内。

根据2012年年底的数据,亳州建有全国最大的中药材种植基地,种植面积近100万亩,中药材种植专业村800多个,被列为安徽省农产品出口示范基地;建有全国最大的中药材交易市场,市场内交易摊位5000余个,营销网络遍天下,年交易额300亿元,规模居全国之首;全市共有中医药生产企业284家,产值当年达到120亿元。

从数据来看,亳州还是贫困地区。

2015年,亳州GDP942.6亿,本外币存款1260.1亿,人均本外币存款2.4967万元,是安徽地级市中最低的,消费能力比不上人口与其相近的滁州,与其在中药材市场中的地位完全不能匹配,与本人在当地了解到的贫困与非工业化的情况相符。

换句话说,亳州是在小农经济上建立起来的中药大集镇,既没有现代化的中药研发,也没有药材定价与价格风险对冲系统,也没有形成有信用的中药品牌。如果其他地区率先建立起标准化的中药生产、研发基地,亳州经济堪忧。从当地教育数据看,不可能有大规模的研究人才与金融人才。

因此,即使有华佗镇,听起来可以成为中国最具特色的中医药小镇,但不可能成功。
成功案例

古北水镇是司马台长城脚下独具北方风情的度假式小镇。由IDG战略资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源投资(集团)有限公司共同投资建设。

2016年,古水北镇游客量突破了245万,旅游收入达到7.35亿,同比增长分别为67%和59%。古北水镇从2014年开业至今才历经了短短的3年,它是如何从一个无名的小镇成为当今的“爆款”?又是如何从竞争激烈的旅游行业中脱颖而出成为后起之秀呢?我们一起来看看古水北镇的成功之路。

一论地理环境,位于北京市密云区古北口镇,是北京的东北门户,背靠中国最美、最险的司马台长城,有珍贵的军事历史遗存和独特的地方民俗文化资源;且其坐拥鸳鸯湖水库,原生态的优美自然环境,是京郊罕见的山水城有机结合的自然古村落。

二论区位交通,古北口镇与河北交界,目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线,距首都国际机场和北京市均在1个半小时左右车程,距离密云区和承德市约45分钟车程。交通便捷,车程控制在2.5小时内,是当前消费升级浪潮下城市周边游相对适宜的标准,古北口镇逐渐成为周边城市家庭节假日休闲度假的第一选择。

三论空间区位,我国优质古镇集中分布在南方,如周庄、同里、乌镇、西塘、丽江等,北方的古镇虽然不少, 但由于北方缺水,很难找到背山靠水、体量相当且综合美誉度能与江南“六大名镇”并驾齐驱的古镇。

乌镇这个超级IP的操盘手陈向宏,在演讲时强调了两点,一是40%来自于项目选址,紧邻上海这个超一流城市,位居上海、苏州、杭州的黄金金三角地带,离三大城市都不到1小时车程,坐拥5000万中国最富有消费能力的人群半径。如果乌镇在穷乡僻壤,没有黄金半径的消费群体,即使陈向宏有三头六臂也不可能成功。从这个角度说,陈向宏的北京古北水镇项目成功概率高,其次是珠三角,而贵州的项目只能是押宝。除非能打造成类似于大理这样的特色城市。

其次的25%是乌镇的综合管理水平。从政府主导修建,到2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游,到此后向全国复制乌镇模式,乌镇既是文化运作模式,也是资本运作的成功案例之一。对原住民信用约束,最高层面,则是社区化的自治管理,现在做不到,只是资本管理、信用管理。

最后的25%是对文化的尊重,像陈向宏所说的“对于历史的诚恳”。

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