农业地产是下一个 “暴利”风口?

发布日期:2020-03-30 点击数:248
听过房地产,旅游地产,养老地产,但很少听到农业地产,很多人说农业地产?农村的地能有什么升值的可能吗?他们根本看不起农业用地。但国家对于农业用地流转、农业建设用地、宅基地等还是有很多好的政策的。“农业地产”作为一个新名词,也是刚刚才被人们所发觉。很多人不懂什么事农业地产?所谓的农业地产,就是说中国很有可能在近5~10年之内,通过农村土地流转、集体建设用地入市、宅基地盘活等相应农村新一轮土地运动所形成的新兴产业。

市场中有传说“农业地产”是下一个暴利行业,多是按照地产发展的逻辑来推导的,房地产行业由“分散”向“集中”转变后产生了行业暴利,那么印证出来的结论是:任何行业由“分散”走向“集中”,就是行业资源与资产的聚集形成了较高话语权,进而产生超高利润和行业机会。
而农业正处在由分散到集中发展的这个特殊阶段,自2006年《农民专业合作社法》颁布以来,国家一直在鼓励农村土地向规模化、集约化方向发展,由小农分散经营模式逐步发展到集约机械化模式,这是针对农业生产方面。

那么随着国内消费升级的加速,农业第三产业遍地开花,这显然为带动农民致富找到了一个新增长点,此时,乡村的发展却受到了现行土地政策的制约。处在了有市场、有资源、有资源却没有土地的尴尬阶段,直到今年新《土地管理法》出台,才使得农村集体建设用地与宅基地的权属与经营范围更加开放与明晰。这又给了市场一个强大的信号,“农业地产”将在政策、市场、环境等多重因素的推动下,爆发出极大的能量与机会。

01新型农场涌现
农民专业合作社与家庭农场通过近十几年的发展,在各地已有了初步的基础规模,但是盈利性还有所欠缺。未来的农场将在此基础上进一步探索出更高阶的商业模式,适应农业潮流的发展,更适应市场的变化。

之所以说今后的农业生产必是由规模化、机械化主导的新型农场主导,有这三方面原因:
第一,小农分散型农业生产无法进行机械化作业,从效率与产量上很难提高,想要进一步发展,在市场中不占优势与竞争力;
第二,当前务农人员基本已上50的年纪,8090后从小没有务农的基础,更没有兴趣,如果还是继续现行经营模式,十年之后,务农人口将是一个巨大的缺口;
第三,农业是一个政策性极强的行业,国家财政资金每年数万亿的补贴资金向行业倾斜,保证国民的口粮是国家的底线。在当前经济调结构的十字路口,农业是国家力挺的行业;因此,发展市场形势、资源与政策多个维度看,下一拨高阶型新型农场将会逐步诞生。

02农业地产兴起
无论在哪一个国家,经济发展到一定阶段后,逆城市化发展将会如约而至。大城市的生活自然精彩,处在长期高压与快节奏的环境里,也让每个人心里的田园牧歌梦滋生地更快也更具体。城里人的田园梦,不仅向往小桥流水人、烂漫田野,还无法放弃现代化便利,以前是有梦不敢放开去追,由于政策所限,无论宅基地还是集体建设用地只限在集体内部使用,这让很多城里人、外部资本忘而却步。如今政策放开,乡村振兴战略的大力推进,在村里安家的机会变得更确定。而这类项目在南方多个城市已经涌现,如无锡拈花湾、成都幸福公社、昆山锦溪计家墩……等都已为城里这拨忙碌的人建造了一个理想的田园国度,并受到了市场认可。这类标杆将会进一步激励与带动更多资本参与进来,相关农业地产项目随之兴起。
由此,从农业发展趋势与方向上看,行业将会产生大量新兴的机会,由分散经营向集中经营是必然之路,但由此来推断“农业地产”会成为继房地产后又一个暴利行业,似乎还是牵强了些。据现已投资农业项目方反馈, 目前行业还在存着系统性问题,这是不容忽视的,也可以说,这些问题不警惕将会直接影响行业效益。
1、农业类项目投资回报期长。 与其他行业不同的是,农业有生长周期,少则一、二年见果,多则三、五年。资本进入乡村,与村集体打交道不可少,且会形成深入合作,在这产权结构明晰的前提下,项目想要盈利,必须要深耕细作,做好长期投资计划,且利益不可一家独大,而要受益于广大百姓。
2、以产业带动“农业地产”。 如果想拿地,必须先规划产业,把当地农民的出路解决了,才能和谐发展后期项目。休闲农业地产要融入到区域统筹发展中,做“产业”,做“未来”。对失地农民的未来要充分考虑,做到有房住、有收入才算解决了基本问题。否则,影响村民稳定这与乡村振兴战略就背道而驰了,投资越多受的影响将越大。
3、不能挂“羊头”卖“狗肉”。 以产业振兴和乡村旅游为引子,行“房地产”之事这条路已经完全断了。土地问题已被国家上了“紧箍咒”,凡是用其他项目打土地主意的,是明令禁止,一旦被发现,只能送上“强拆”这条路。
所以,我们千万别轻信“农业地产”是“暴利”行业这一说,时间能证明一切。但经过农业供给侧结构性改革进一步深化,行业大整合的有序推进,“农业地产”也许成为下一个热点行业是指日可待的。

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