怎么做好旅游度假地产的投资规划?

发布日期:2020-04-16 点击数:141
估计每个人都有一个梦想,择一城终老,遇一人白首,梦想中的小城是那种人类宜居小城,有山有水,美如画的一种休闲养生养老的地方。也是当下人们最受欢迎的旅游地产之一。可能很多人认为旅游度假地产,就是在旅游景区做房地产项目就可以了,那就错了,一个优秀的旅游地产项目是需要能有召唤150w游客的核心力量,那些“假旅游,真地产”的项目还是少做为妙。

在此背景下,伴随着人们观念的转变,旅游地产也将走进更多家庭。 越来越多的人将安家置业、投资置业的眼光转向旅游地产这么多的旅游地产到底该怎么选?

首先应该找“稀缺”资源下手。

和珅曾用两万两银子买到一对汝窑三足洗,其中一只有补痕,而他把那只完好无损的摔碎后,笑着说,世上就只留下来这一只汝窑三足洗了,此洗价值连城。
稀缺往往与价值划等号,稀缺的自然资源无疑是度假地产的首要考虑因素,类似长城脚下的公社、莫干山、非诚勿扰里的鸟巢,此类度假胜地由于拥有极为独特的自然资源,受到众多消费者的青睐,遗憾的是此类项目多数只租不售,可售部分在本已稀少的物业当中,显得更为稀缺。

当然,仅有自然资源的支撑还远远不够。

从消费者角度,无论是投资还是自用逻辑,最终住在里面的人,需求核心价值还是在于使用,满足一种对终极生活方式的向往。无论置业三亚、西双版纳,还是在京郊的古北口、怀来,作为第二居所,为度假或养老做长远的居住打算,才是他们的真实需求所在。

其次从开发角度,过去一年文旅地产、度假地产风起云涌,特别是在北上广深这样的超级城市,面对拥堵、雾霾、压力等各类城市人通病,度假地产成为人们逃离城市的首选。

而伴随需求的井喷,特色小镇、主题公园、分时度假等眼花缭乱的概念也漫天飞舞,各种营销嘘头充斥市场,令人无法分辨其真实价值。

那么,该如何围绕真实的购房意图来判定度假地产的稀缺价值呢?

我们认为要用三个“大”原则来指导选择:

一、大城市,支撑

旅游度假地产寄生的母体还是以大型的一线城市为主,譬如北京、上海、深圳等地。

如大小梅沙的旅游经济开发,主要依附于深圳及广州,城市人口的聚集给大小梅沙输送大量的游客!就全国范围来讲,大小梅沙之所以能够拥有突出的度假地产开发价值,因为它在片区内稀缺资源性和成熟性,并对全国人口形成吸附力。

大城市和度假地产可以形成一种伴生关系,不仅仅是生活方式的互补,人流的互补,也是产业的互补和环境的互补。

分布于大城市远郊的旅游度假地产项目可以提高度假休闲的效率,充分利用周末及节假日的时间快速转换生活状态,这比一年一去,利用价值要高的多。

即使从运营上来说,依托于大城市稳定的人流和强劲的消费力,旅游度假地产在开发运营上也能促成良性循环,使项目具有持久的生命力。

二、大配套,信心

配套也是一种资源,对于旅游度假地产来说极其重要。

当然配套与上面提到的城市规模,以及旅游资源都紧密相关,只有在充足人流的保证下配套才有可能完善起来。

到底是旅游先行,还是地产先行?不同时期开发运营策略不同。

过去的开发思路是先盖房卖房,通过资金的回笼去完善配套,这样虽然可以降低开发风险,但地产模式过重,往往项目很难成功。

相比之下,先做旅游和配套,虽然先期投入较大,但随着知名度和影响力逐步扩大,加之人们对旅游度假的追求热度不断攀升,市场关注度和人流量都会迅速提升,从而可以顺利的过渡到地产的开发和营销。

当下的旅游度假地产的开发是给客户传递信心的过程,配套不仅会带来人气,也可以让憧憬中的度假生活真实落地,变为场景体验。

从这个角度看,有大配套支撑的度假地产一定是稀缺的。
三、大环境,叠加

度假地产卖得就是环境,几乎所有客户都是这样认为的。但环境价值也应有所区分,只有自然环境和人文环境可以叠加的地方,才是真的具有稀缺价值。

就国内而言拥有好的自然环境并不难,有山有水就能具备开发条件,但人文环境是长年累月沉淀下来的,具有历史价值和社会共识,如果能达到世界文化遗产这样的景区级别,那这种大环境就具备了难得的收藏属性。

由此你可能已经发现了城市住宅与度假地产在“稀缺性”上的则重不同——

城市住宅说地段价值,度假地产说城市关系;城市住宅看重升值潜力,度假地产用配套条件检验存活率;城市住宅有景观就够了,但度假地产需要完全嵌入大的环境资源中,把自然和人文叠加在一起,凸显景区的遗产价值。

所以,必须用新的方法论去识别度假地产的真实“稀缺性”。

把握住大的城市关系原则,大的配套成熟原则,以及景区价值原则,闭着眼买都不会错。如果按照这个条框去界定,合适入手的度假地产项目就凤毛麟角了。

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