专业养老地产规划公司_专注旅游规划16年
发布日期：2020-04-30 点击数：220
靠搞房地产发家致富的确实不少啊，每个人都有一颗暴富的心，房地产来钱快，那么很多人就投入其中，行业竞争就开始产生，以至于赔钱的房地产开发商超多，所以这个时候你还想搞房地产吗？显然不行了，你需要寻求新的思路，而如今养老市场发展呈上升趋势，养老地产就成为了热门投资行业。今天作为专业旅游规划公司就来带你了解中国养老地产未来发展前景，养老地产规划模式以及如何做好养老地产规划做一下阐述。
养老地产未来发展前景如何？
从数据来看，1999年到2018年的19年间，中国60岁及以上老年人口净增1.18亿，平均每年净增加621万，占总人口数的比例也从1/10上升到超过1/6。截至2018年底，我国60岁及以上老年人口占总人口比例为17.9%，比上一年增长0.6个百分点，净增长了859万老人，总计达2.49亿人，从中可见中国的老龄化速度将越来越快。
而全国老龄工作委员会办公室预计，中国老年人口占总人口的比例将到2035年前后超过1/4，到2050年前后将超过1/3。而根据联合国预测，我国在2029年人口数量将会达到巅峰，人口数量激增为14.29亿元，到2050年人口将会减少到13.41亿。意味着到2035、2050中国老年人口大致为3.5亿，4.47亿，可以说，基本是每15年净增1亿老年人口。
国内养老地产仍处发展初期，商业模式尚未清晰：受传统“养儿防老”文化及老年人资产不足等因素影响，我国老年人口养老模式仍以居家养老为主。然而“4-2-1”的家庭结构使家庭养老功能日渐衰弱，社区养老与机构养老发展有望提速。目前，我国养老地产仍处发展初期，养老床位仍以政府福利型为主。虽然2015年以来房企、险资等各路玩家纷纷试水养老地产，但是在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下，“重销售轻服务”的现象较为普遍，绝大部分企业商业模式尚未清晰。
养老地产开发模式有哪些？
1、专门建设养老社区
养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其可分为两种：以健康老人为主的健康型和向半自理、全不自理老人提供连续护理的照料型，其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设，但前期投资比较多，存在很大的风险。
2、新建居住区中开发养老组团
指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。
这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。
3、普通社区配建各类老年居住产品
普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。
4、成熟社区周边插建老年设施
在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。
5、与旅游产业结合
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。
通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题。
6、与医疗产业结合
养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况。
7、与商业设施结合
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源，节省用地，出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。
8、建立连锁型品牌养老机构
指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高。
9、中外合资开发建设养老机构
通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
10、国内地产投资国外养老市场
国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。
养老地产规划怎么做？
1、从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸
养老地产与传统商业地产不同，首先，养老地产的开发成本比一般的传统商业地产要高；其次，社区配套设施建设和后期持续运营成本也不低；最后，投资不可能立刻见到收益，养老地产的投资回收期一般要7～10年，是传统商业地产的2倍。
从我国当前的养老地产项目实践来看，主要还是以租售两种方式为主，一种是采用通过销售产权或使用权的方式，后期的配套设施运营和养老服务难以跟上，甚至有些养老地产项目打着养老旗号低价拿地，实际上是传统商业地产模式；另一种是先支付一定押金，按月支付月租费用，或一次性收取较高会员费形式。
养老地产的开发应该把眼光放在长期稳定的收益上，以养老服务供应商的角色定位自己，把以服务供应为核心，以建筑实体为辅助所衍生出的一系列养老项目盈利体系为新的赢利点，利用产业链的辐射效应，从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产发展对关联产业有一定的带动作用，养老地产衍生出的关联产业能成为新的盈利板块，同时，也能服务和完善养老地产。
2、养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化
随着人们生活水平的提高，需求的多样化，未来养老地产将会逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，有独特特点的养老项目将更具有吸引力，这就需要地产开发者在项目起初对项目进行准确的定位。
当前的养老地产项目大多走高端化路线，针对的客户群基本上是经济实力雄厚的高知老人，为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。但由于前期的投入大，不少项目成本回收的压力大。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来确定相应的项目定位和经营模式，而不是盲目的高端化。
3、整合养老地产上下游资源
对于养老地产的企业而言，基本活动包括资金运作、前提开发、规划建设、市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，辅助活动包括企业总体管理、人力资源管理、技术开发、资金土地获取等。
养老地产企业的竞争优势是在价值链某些特定的价值活动上，这些真正创造价值的经营活动，是价值链上的关键点。对于养老地产开发企业来说，产业上游基本活动为资金运作（银行保险及其他金融机构参与），产业下游基本活动为市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，养老地产开发企业想在行业中形成竞争优势，需要企业整合价值链上上游和下游企业所具备行业资源，形成资源互补，如何整合养老地产上下游的资源，是养老地产开发模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业的发展乃至行业的进步。
4、养老地产的后期经营管理方式分析
（1）开发商管理方式。养老地产建设完成后由建设者直接经营管理，这种方式开发商和业主之间沟通较通畅，能够为业主提供较好的服务，建立成熟的服务体系。
（2）合作管理方式。这种方式指开发商与专业化的公司进行合作，共同对养老地产的入场运营进行管理，通过专业化的分工，构建独特的服务体系。
（3）专业公司管理方式。引入专业化公司对养老地产日常的经营运作进行管理，这种方式专业化水平高、服务体系完善，能够提供高品质服务。从我国目前养老地产的后期经营管理运作来看，很多采用的都是专业公司管理方式，聘请专业公司负责地产项目的经营管理，以实现项目长远的经营收益。实践证明，专业公司管理方式具有较强的生命力和可调节性，养老地产开发建设与后期经营管理相分离能使地产项目后期获得更好的发展和更稳定的收益。
5、积极引入外资开发养老地产项目
2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国务院35号文）中明确指出：“进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产开启了更广阔的发展空间。外资进入我国养老地产面临的问题很多，文化环境不同、老人偏好服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻挡不了外资进入的脚步。
此文来源于网络整理+个人观点，绿道联合旅游规划设计院http://www.cnldlh.com/，如需转载请说明出处！上一篇：这个1800亩的家庭农场，年收入80W，怎么做到的？下一篇：【绿道案例】遵义游乐园——黔北最大的游乐园
养老地产未来发展前景如何？
从数据来看，1999年到2018年的19年间，中国60岁及以上老年人口净增1.18亿，平均每年净增加621万，占总人口数的比例也从1/10上升到超过1/6。截至2018年底，我国60岁及以上老年人口占总人口比例为17.9%，比上一年增长0.6个百分点，净增长了859万老人，总计达2.49亿人，从中可见中国的老龄化速度将越来越快。
而全国老龄工作委员会办公室预计，中国老年人口占总人口的比例将到2035年前后超过1/4，到2050年前后将超过1/3。而根据联合国预测，我国在2029年人口数量将会达到巅峰，人口数量激增为14.29亿元，到2050年人口将会减少到13.41亿。意味着到2035、2050中国老年人口大致为3.5亿，4.47亿，可以说，基本是每15年净增1亿老年人口。
养老地产开发模式有哪些？
1、专门建设养老社区
养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其可分为两种：以健康老人为主的健康型和向半自理、全不自理老人提供连续护理的照料型，其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设，但前期投资比较多，存在很大的风险。
2、新建居住区中开发养老组团
指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。
这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。
3、普通社区配建各类老年居住产品
普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式，满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施，方便老人就近医疗，也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住，可以促进购买两套住宅，带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人，不能吸引购买人群。出售过程中，养老住宅的销售对象可能只是老人，不利于日后提供服务。
4、成熟社区周边插建老年设施
在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地，建设规模小，投资少，可吸引周围社区的人，满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。
5、与旅游产业结合
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品，开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。
通常环境优美，并引入与旅游相关的活动，能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分，经营管理要注意应对淡季客流小等问题。
6、与医疗产业结合
养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设，将优质的医疗资源引入养老项目。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障，提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策，保证客户不流失。医院的运营投入较大，由于老年人对医院的抵触，可能会影响老年设施的入住情况。
7、与商业设施结合
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源，节省用地，出售商品房和租赁老人公寓可以结合，促进销售。老人公寓与商场结合，年轻人来看望父母，顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。
8、建立连锁型品牌养老机构
指以连锁方式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准，形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化，适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模，对管理要求较高。
9、中外合资开发建设养老机构
通过与国外养老品牌团队合作，例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等，建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验，可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
10、国内地产投资国外养老市场
国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境，针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求，跨国开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求，具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。
养老地产规划怎么做？
1、从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸
养老地产与传统商业地产不同，首先，养老地产的开发成本比一般的传统商业地产要高；其次，社区配套设施建设和后期持续运营成本也不低；最后，投资不可能立刻见到收益，养老地产的投资回收期一般要7～10年，是传统商业地产的2倍。
从我国当前的养老地产项目实践来看，主要还是以租售两种方式为主，一种是采用通过销售产权或使用权的方式，后期的配套设施运营和养老服务难以跟上，甚至有些养老地产项目打着养老旗号低价拿地，实际上是传统商业地产模式；另一种是先支付一定押金，按月支付月租费用，或一次性收取较高会员费形式。
2、养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化
随着人们生活水平的提高，需求的多样化，未来养老地产将会逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，有独特特点的养老项目将更具有吸引力，这就需要地产开发者在项目起初对项目进行准确的定位。
当前的养老地产项目大多走高端化路线，针对的客户群基本上是经济实力雄厚的高知老人，为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。但由于前期的投入大，不少项目成本回收的压力大。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来确定相应的项目定位和经营模式，而不是盲目的高端化。
3、整合养老地产上下游资源
对于养老地产的企业而言，基本活动包括资金运作、前提开发、规划建设、市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，辅助活动包括企业总体管理、人力资源管理、技术开发、资金土地获取等。
养老地产企业的竞争优势是在价值链某些特定的价值活动上，这些真正创造价值的经营活动，是价值链上的关键点。对于养老地产开发企业来说，产业上游基本活动为资金运作（银行保险及其他金融机构参与），产业下游基本活动为市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，养老地产开发企业想在行业中形成竞争优势，需要企业整合价值链上上游和下游企业所具备行业资源，形成资源互补，如何整合养老地产上下游的资源，是养老地产开发模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业的发展乃至行业的进步。
4、养老地产的后期经营管理方式分析
（1）开发商管理方式。养老地产建设完成后由建设者直接经营管理，这种方式开发商和业主之间沟通较通畅，能够为业主提供较好的服务，建立成熟的服务体系。
（2）合作管理方式。这种方式指开发商与专业化的公司进行合作，共同对养老地产的入场运营进行管理，通过专业化的分工，构建独特的服务体系。
（3）专业公司管理方式。引入专业化公司对养老地产日常的经营运作进行管理，这种方式专业化水平高、服务体系完善，能够提供高品质服务。从我国目前养老地产的后期经营管理运作来看，很多采用的都是专业公司管理方式，聘请专业公司负责地产项目的经营管理，以实现项目长远的经营收益。实践证明，专业公司管理方式具有较强的生命力和可调节性，养老地产开发建设与后期经营管理相分离能使地产项目后期获得更好的发展和更稳定的收益。
5、积极引入外资开发养老地产项目
2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国务院35号文）中明确指出：“进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产开启了更广阔的发展空间。外资进入我国养老地产面临的问题很多，文化环境不同、老人偏好服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻挡不了外资进入的脚步。
此文来源于网络整理+个人观点，绿道联合旅游规划设计院http://www.cnldlh.com/，如需转载请说明出处！上一篇：这个1800亩的家庭农场，年收入80W，怎么做到的？下一篇：【绿道案例】遵义游乐园——黔北最大的游乐园
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