康养项目策划3步走

发布日期:2020-06-23 点击数:928
每个人我想都会有一个康养梦,现在人们生活水平都在提升,对于自己健康是越来越关注,进而康养市场也就渐渐打开了,但在做康养项目过程中难免会遇到很多问题,比如,如何拿地;做康养项目急功近利;没有产业支撑;盲目跟风;不懂营销等面对诸多问题,我们还需要继续探索,今天咱们先来搞清楚康养项目的三大问题,弄清楚,这三步就能迈开了。

一、康养项目为谁做?

1、为企业

企业是项目的开发者,策划主要是从两方面为企业考虑:一是对项目进行风控,即是土地利用、投资回收估算、政府政策对接等方面,为项目避开投资和建设风险。二是帮助企业捋清楚项目盈利的逻辑和方向。

2、为政府

首先项目要与政策共舞,项目一定是在国家政策和地方政策的基础上策划的,这样项目才能顺利立项和成功上会。

其次是要考虑当地政府的政绩,当地领导在这个地方待久了,看惯了这个地方的事物,能产生经济社会效益、为领导们带来政绩的项目不仅能让领导们看到不同的“风景”,也能挪一挪窝,往上走一走。

最后要考虑到当地的实际情况,项目与当地主导规划发展方向是否一致,要避免出现“水土不服”的状况。
3、为农民

企业在人家赖以身存的土地上做项目不分享利益给人家能建设得好?因此,必须考虑在地农民的利益如何分配!

但是“分”也是有哲学的,既不能太少,让农民眼红企业大额利润,给你找麻烦;也不能太多,企业会失去动力,容易撂担子不干。企业与农民要建立命运共同体,有富同享,形成你中有我,我中有你的状态。

二、康养项目定主题

在解决了为谁做的问题后,要基于做农旅/康养项目的出发点来确定一个主题,就是要让人一看到项目就知道这是做什么的,不能企业投了大量资金,这也做,那也做,结果弄个“四不像”出来。将主题对项目的产业、基础设施、生活区域、产品业态等方方面面进行全覆盖、全贯穿。

三、康养项目怎么做?

1、项目的开发时序

项目开发是一个长期的过程,要分时序进行。要考虑先开发哪些产品引爆市场,再开发哪些产品进行热点再造,最后是开发哪些产品实现深度体验。通过分时分序的开发来减少运营上的风险,同时也能根据项目的市场反馈及时调整、改进。

2、项目的产业布局

根据区域功能划分,将产业发展和项目功能板块结合,抓住产业的差异化建设不同的功能项目,利用基础设施建设和线路设计将这些项目串联成一个整体。这样既让单个项目具备了一定的独立运营能力和盈利手段,又将项目与产品、产品与产品间相互联系起来了,发挥出整体优势。

3、项目的精致化

精致化体现在两方面,一是项目生产、生活、生态环境和产品业态既显野奢又不失乡土气息,二是基础设施及住宿条件必须完善、便捷、现代化!

四、康养项目策划中遇到的问题有哪些?

1、缺乏敬畏感,急功近利导致死得快

很多商界精英,在企业发展转型或二次创业过程中,发现养老产业既有国家政策大力支持,也存在着日益增加的市场规模,于是积极涌入,但往往忽视了风口之下暗藏“陷阱”。目前,我国养老产业是典型的“三高一低一长”,即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”。如果按照以往的投资逻辑和企业运作思维来做,反而“死”的更快。

2、没有产业支撑,项目缺少“生命力”

一些养老地产项目,投资大、规模大、设施全、业态多,但没有产业支撑,没有形成产业链,单独依靠养生度假娱乐,严重背离“产业支撑”之根本,经营不久就难以为继。实际上,养老地产里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等内容,都是附加值,不是主体,更不是养老地产的支撑。

3、缺乏依托,孤木难成林

一个独立的养老地产,如果周边没有其它吸引人的资源作为依托,不仅不会垄断生意,反而会无人上门。而绝大多数的养老地产是依托不了景区的,那就要寻求以下依托模式:抱团依托、跨界依托、特产依托、复兴依托、稀缺依托、品类依托、位置依托、自我依托等。

4、没有差异性规划、盲目跟风

目前许多养老地产压根没有规划,紧跟“流行”,全靠“抄袭”,最后搞得不伦不类。没有主题,没有创意,没有吸引力,完全丧失竞争力。
5、不懂营销,自认为“酒香不怕巷子深”

新媒体时代,新的营销手段层出不穷。可有些投资人以为养老地产建成,环境优雅、设施齐全、吃住不愁,随便登些广告就可以等着顾客上门了。

6、不懂运营,全盘皆输

再好的康养项目,都需要好的“操盘手”来运营。团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关……一个养老地产从开业,运营,健康发展,最后实现盈利,全靠“操盘手”带领团队的运营能力。

7、不愿学习,固步自封

这是一个变化快,新科技、新手段、新形式日新月异的时代。养老地产面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。只有将学习、考察、调研、培训等常态化,方能实现养老地产的健康发展。

8、理解偏差,投资误入歧途

房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。而养老地产的高端实际上是人护比、配套比和人性关怀,这不是拼硬件的高档,而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵,仅仅是把重点放在硬件的打造上,就是误入歧途。

9、养老地产成本过高,经营压力大

第一,养老地产对人力资源的要求高,在普遍物价上涨的大情势下,用工成本高,而且养老地产大多在城郊,相对于远郊的农村用工,成本偏高。第二,土地成本,动辄数百万一亩。如此高额的成本,必然带来巨大的经营压力。

10、不会处理同政府的关系

无论是土地运作,还是项目申报,亦或项目的建设,再或基础配套的完善,甚至资金缺口的弥补,诸多工作都需要对政策的正确把握、同政府的密切合作。退一万步讲,政府的相关补助也是许多养老地产前期立足生存的主要依靠。

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