康养项目策划3步走
发布日期：2020-06-23 点击数：928
每个人我想都会有一个康养梦，现在人们生活水平都在提升，对于自己健康是越来越关注，进而康养市场也就渐渐打开了，但在做康养项目过程中难免会遇到很多问题，比如，如何拿地；做康养项目急功近利；没有产业支撑；盲目跟风；不懂营销等面对诸多问题，我们还需要继续探索，今天咱们先来搞清楚康养项目的三大问题，弄清楚，这三步就能迈开了。
一、康养项目为谁做？
1、为企业
企业是项目的开发者，策划主要是从两方面为企业考虑：一是对项目进行风控，即是土地利用、投资回收估算、政府政策对接等方面，为项目避开投资和建设风险。二是帮助企业捋清楚项目盈利的逻辑和方向。
2、为政府
首先项目要与政策共舞，项目一定是在国家政策和地方政策的基础上策划的，这样项目才能顺利立项和成功上会。
其次是要考虑当地政府的政绩，当地领导在这个地方待久了，看惯了这个地方的事物，能产生经济社会效益、为领导们带来政绩的项目不仅能让领导们看到不同的“风景”，也能挪一挪窝，往上走一走。
最后要考虑到当地的实际情况，项目与当地主导规划发展方向是否一致，要避免出现“水土不服”的状况。
3、为农民
企业在人家赖以身存的土地上做项目不分享利益给人家能建设得好？因此，必须考虑在地农民的利益如何分配！
但是“分”也是有哲学的，既不能太少，让农民眼红企业大额利润，给你找麻烦；也不能太多，企业会失去动力，容易撂担子不干。企业与农民要建立命运共同体，有富同享，形成你中有我，我中有你的状态。
二、康养项目定主题
在解决了为谁做的问题后，要基于做农旅/康养项目的出发点来确定一个主题，就是要让人一看到项目就知道这是做什么的，不能企业投了大量资金，这也做，那也做，结果弄个“四不像”出来。将主题对项目的产业、基础设施、生活区域、产品业态等方方面面进行全覆盖、全贯穿。
三、康养项目怎么做？
1、项目的开发时序
项目开发是一个长期的过程，要分时序进行。要考虑先开发哪些产品引爆市场，再开发哪些产品进行热点再造，最后是开发哪些产品实现深度体验。通过分时分序的开发来减少运营上的风险，同时也能根据项目的市场反馈及时调整、改进。
2、项目的产业布局
根据区域功能划分，将产业发展和项目功能板块结合，抓住产业的差异化建设不同的功能项目，利用基础设施建设和线路设计将这些项目串联成一个整体。这样既让单个项目具备了一定的独立运营能力和盈利手段，又将项目与产品、产品与产品间相互联系起来了，发挥出整体优势。
3、项目的精致化
精致化体现在两方面，一是项目生产、生活、生态环境和产品业态既显野奢又不失乡土气息，二是基础设施及住宿条件必须完善、便捷、现代化！
四、康养项目策划中遇到的问题有哪些？
1、缺乏敬畏感，急功近利导致死得快
很多商界精英，在企业发展转型或二次创业过程中，发现养老产业既有国家政策大力支持，也存在着日益增加的市场规模，于是积极涌入，但往往忽视了风口之下暗藏“陷阱”。目前，我国养老产业是典型的“三高一低一长”，即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”。如果按照以往的投资逻辑和企业运作思维来做，反而“死”的更快。
2、没有产业支撑，项目缺少“生命力”
一些养老地产项目，投资大、规模大、设施全、业态多，但没有产业支撑，没有形成产业链，单独依靠养生度假娱乐，严重背离“产业支撑”之根本，经营不久就难以为继。实际上，养老地产里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等内容，都是附加值，不是主体，更不是养老地产的支撑。
3、缺乏依托，孤木难成林
一个独立的养老地产，如果周边没有其它吸引人的资源作为依托，不仅不会垄断生意，反而会无人上门。而绝大多数的养老地产是依托不了景区的，那就要寻求以下依托模式：抱团依托、跨界依托、特产依托、复兴依托、稀缺依托、品类依托、位置依托、自我依托等。
4、没有差异性规划、盲目跟风
目前许多养老地产压根没有规划，紧跟“流行”，全靠“抄袭”，最后搞得不伦不类。没有主题，没有创意，没有吸引力，完全丧失竞争力。
5、不懂营销，自认为“酒香不怕巷子深”
新媒体时代，新的营销手段层出不穷。可有些投资人以为养老地产建成，环境优雅、设施齐全、吃住不愁，随便登些广告就可以等着顾客上门了。
6、不懂运营，全盘皆输
再好的康养项目，都需要好的“操盘手”来运营。团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关……一个养老地产从开业，运营，健康发展，最后实现盈利，全靠“操盘手”带领团队的运营能力。
7、不愿学习，固步自封
这是一个变化快，新科技、新手段、新形式日新月异的时代。养老地产面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。只有将学习、考察、调研、培训等常态化，方能实现养老地产的健康发展。
8、理解偏差，投资误入歧途
房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。而养老地产的高端实际上是人护比、配套比和人性关怀，这不是拼硬件的高档，而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵，仅仅是把重点放在硬件的打造上，就是误入歧途。
9、养老地产成本过高，经营压力大
第一，养老地产对人力资源的要求高，在普遍物价上涨的大情势下，用工成本高，而且养老地产大多在城郊，相对于远郊的农村用工，成本偏高。第二，土地成本，动辄数百万一亩。如此高额的成本，必然带来巨大的经营压力。
10、不会处理同政府的关系
无论是土地运作，还是项目申报，亦或项目的建设，再或基础配套的完善，甚至资金缺口的弥补，诸多工作都需要对政策的正确把握、同政府的密切合作。退一万步讲，政府的相关补助也是许多养老地产前期立足生存的主要依靠。
此文来源于网络整理+个人观点，绿道联合旅游规划设计院http://www.cnldlh.com/，如需转载请说明出处！上一篇：农村怎么做提升才能成为真正美丽乡村？下一篇：【绿道案例】遵义游乐园——黔北最大的游乐园
一、康养项目为谁做？
1、为企业
企业是项目的开发者，策划主要是从两方面为企业考虑：一是对项目进行风控，即是土地利用、投资回收估算、政府政策对接等方面，为项目避开投资和建设风险。二是帮助企业捋清楚项目盈利的逻辑和方向。
2、为政府
首先项目要与政策共舞，项目一定是在国家政策和地方政策的基础上策划的，这样项目才能顺利立项和成功上会。
其次是要考虑当地政府的政绩，当地领导在这个地方待久了，看惯了这个地方的事物，能产生经济社会效益、为领导们带来政绩的项目不仅能让领导们看到不同的“风景”，也能挪一挪窝，往上走一走。
最后要考虑到当地的实际情况，项目与当地主导规划发展方向是否一致，要避免出现“水土不服”的状况。
企业在人家赖以身存的土地上做项目不分享利益给人家能建设得好？因此，必须考虑在地农民的利益如何分配！
但是“分”也是有哲学的，既不能太少，让农民眼红企业大额利润，给你找麻烦；也不能太多，企业会失去动力，容易撂担子不干。企业与农民要建立命运共同体，有富同享，形成你中有我，我中有你的状态。
二、康养项目定主题
在解决了为谁做的问题后，要基于做农旅/康养项目的出发点来确定一个主题，就是要让人一看到项目就知道这是做什么的，不能企业投了大量资金，这也做，那也做，结果弄个“四不像”出来。将主题对项目的产业、基础设施、生活区域、产品业态等方方面面进行全覆盖、全贯穿。
三、康养项目怎么做？
1、项目的开发时序
项目开发是一个长期的过程，要分时序进行。要考虑先开发哪些产品引爆市场，再开发哪些产品进行热点再造，最后是开发哪些产品实现深度体验。通过分时分序的开发来减少运营上的风险，同时也能根据项目的市场反馈及时调整、改进。
2、项目的产业布局
根据区域功能划分，将产业发展和项目功能板块结合，抓住产业的差异化建设不同的功能项目，利用基础设施建设和线路设计将这些项目串联成一个整体。这样既让单个项目具备了一定的独立运营能力和盈利手段，又将项目与产品、产品与产品间相互联系起来了，发挥出整体优势。
3、项目的精致化
精致化体现在两方面，一是项目生产、生活、生态环境和产品业态既显野奢又不失乡土气息，二是基础设施及住宿条件必须完善、便捷、现代化！
四、康养项目策划中遇到的问题有哪些？
1、缺乏敬畏感，急功近利导致死得快
很多商界精英，在企业发展转型或二次创业过程中，发现养老产业既有国家政策大力支持，也存在着日益增加的市场规模，于是积极涌入，但往往忽视了风口之下暗藏“陷阱”。目前，我国养老产业是典型的“三高一低一长”，即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”。如果按照以往的投资逻辑和企业运作思维来做，反而“死”的更快。
2、没有产业支撑，项目缺少“生命力”
一些养老地产项目，投资大、规模大、设施全、业态多，但没有产业支撑，没有形成产业链，单独依靠养生度假娱乐，严重背离“产业支撑”之根本，经营不久就难以为继。实际上，养老地产里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等内容，都是附加值，不是主体，更不是养老地产的支撑。
3、缺乏依托，孤木难成林
一个独立的养老地产，如果周边没有其它吸引人的资源作为依托，不仅不会垄断生意，反而会无人上门。而绝大多数的养老地产是依托不了景区的，那就要寻求以下依托模式：抱团依托、跨界依托、特产依托、复兴依托、稀缺依托、品类依托、位置依托、自我依托等。
4、没有差异性规划、盲目跟风
目前许多养老地产压根没有规划，紧跟“流行”，全靠“抄袭”，最后搞得不伦不类。没有主题，没有创意，没有吸引力，完全丧失竞争力。
新媒体时代，新的营销手段层出不穷。可有些投资人以为养老地产建成，环境优雅、设施齐全、吃住不愁，随便登些广告就可以等着顾客上门了。
6、不懂运营，全盘皆输
再好的康养项目，都需要好的“操盘手”来运营。团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关……一个养老地产从开业，运营，健康发展，最后实现盈利，全靠“操盘手”带领团队的运营能力。
7、不愿学习，固步自封
这是一个变化快，新科技、新手段、新形式日新月异的时代。养老地产面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。只有将学习、考察、调研、培训等常态化，方能实现养老地产的健康发展。
8、理解偏差，投资误入歧途
房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。而养老地产的高端实际上是人护比、配套比和人性关怀，这不是拼硬件的高档，而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵，仅仅是把重点放在硬件的打造上，就是误入歧途。
9、养老地产成本过高，经营压力大
第一，养老地产对人力资源的要求高，在普遍物价上涨的大情势下，用工成本高，而且养老地产大多在城郊，相对于远郊的农村用工，成本偏高。第二，土地成本，动辄数百万一亩。如此高额的成本，必然带来巨大的经营压力。
10、不会处理同政府的关系
无论是土地运作，还是项目申报，亦或项目的建设，再或基础配套的完善，甚至资金缺口的弥补，诸多工作都需要对政策的正确把握、同政府的密切合作。退一万步讲，政府的相关补助也是许多养老地产前期立足生存的主要依靠。
此文来源于网络整理+个人观点，绿道联合旅游规划设计院http://www.cnldlh.com/，如需转载请说明出处！上一篇：农村怎么做提升才能成为真正美丽乡村？下一篇：【绿道案例】遵义游乐园——黔北最大的游乐园
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