要想成功打造文旅小镇,这几点不容忽视

发布日期:2020-08-26 点击数:187
要想文旅小镇能做起来,选址是成功的第一步,纵观成功的文旅小镇,不是在大城市周边,就是在人流量大的城市周边,比如浙江杭州,云南丽江这种游客流量超多的地方,还有文旅小镇一定要有自己的特色文化,而不是说照搬别人的文化以及别人的项目,这样子是不会成功的。除此之外,今天小编一定要分享这篇文章,要想成功打造文旅小镇,这几点更不容忽视。

要打造一个成功的文旅小镇绝非易事,总结文旅小镇最常忽略的几个问题如下:

1、文旅小镇的商业形式属于文旅商业步行街,区别于城市商业体

从特色小镇项目立项开始,我们要有一个明确的认识:从属性上来看,文旅小镇的商业业态是以街区型的文化旅游为主。
因此,业态布局上,要注重旅游属性,但需要提醒的是,不能完全做旅游业态,也要兼顾到在地消费和属地化消费特性。

如果完全做旅游业态,忽略了本地的市场,就会导致在小镇商业街在客流量还没有达到一定阶段的时候,难以维持理想的开门率。

另外,在规划和策划阶段,就要把整个项目的商业动线、旅游动线,文化动线、人流动线综合考虑到一起。使得游客能够按照经营者预想的节奏来游玩和消费,由此实现商业价值,拉高人均消费。

2、公共区域的运营和维护成本,要提前考虑在运营阶段如何转化

诸多文旅小镇都具备水系景观,在运营维护过程中,除了水费,还要交资源费,如果小镇没有活水水源支撑,那么这会是不小的开支。

另外开支比较大的就是公共区域的保洁费、照明费及安保费用,这些公共区域的费用最好不要分摊到商家身上,如果这些费用都由商家来承担,必然会导致这些负担通过商家转嫁到消费者身上,这将对整个小镇的运营产生不良影响。

因此,在前期我们要在公共区域的运营和维护方面周密考虑,可以通过旅游产品经营等手段进行转化。

3、商业区域的容积率不是越高越好

目前特色小镇开发商和投资人大多脱胎于地产行业,一般都会认为容积率越高越好,但事实上容积率高,建安成本(建安成本是建筑安装工程成本的简称,包括建材费、人工成本、机器使用费、水电线路安装费等)也会相应的较高,对于资金使用效率来说,不见得是好事情。

那么容积率达到多少才是最佳的?专家认为,要在投入单价、物业市场价值和物业使用坪效三者之间找到最佳平衡点,资金使用效率较高,物业单价较高、使用坪效更高的容积率才是比较合理的。

4、高科技互动项目的上马需要谨慎

目前较多的投资人倾向于将高科技项目投放在小镇里,他们通常会认为高科技互动项目体验度高,互动性强,并且又能突出自己小镇的文化氛围和主题。

但事实上,高科技互动项目有几个先天性缺憾:第一,保鲜度差,游客体验过一两次后,可能就不再想去了。第二,技术淘汰快,可能某个项目上半年刚做好,到了下半年,新技术已经淘汰了这种玩法,对消费者失去了吸引力。
5、演艺项目的上马,要做好评估

大型演艺项目的运营难度系数很高,在国内市场上,演艺项目是重渠道的文旅产品,需要运营团队对市场熟悉,对渠道运作非常了解。

另外,很多人在投资的时候,只关注演出形式的独有性,或者演出内容的吸引力有多强,但往往忽略了演艺项目落地后每日耗费的人力和物力成本。如果日常运营花费大量的物力和人力,就会造成项目后期的运营压力。

目前演出行业有人提出了演出项目“小而美”的概念。演出项目究竟应该是大型(实景)、还是“小而美”,不是由投资人或者策划师想象出来的,是由游客的接受度决定的,大型演出的市场表现下滑之后,小型演出也未必就能抢占这部分市场。

大型演出项目市场下滑的原因主要是团队游客市场的变化,要找到真正有“出路”或者有卖点的演出产品,而不是只关注演出形式和规模等问题。演出产品要根据消费需求,做好业态的生态组合才是出路。

6、提前做好税务筹划

小镇项目的商业部分基本属于商业地产,如果是物业自持或返租,就需要提前做好房产税的税务筹划。因为房产税是很大的一笔支出,主要有两种收税方式:第一是每年度税费,原值×70%×1.2%;第二是,房屋年度租金×12%。

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