在规划开发康养文旅项目的时候会遇到哪些难题？

中国社会老龄化日益严重，是当下比较担心的社会问题之一，现在很多年轻人都外出打工，老家就剩下老人了，很多老人都是农民出生，退休金基本没有，这是一个很头疼的问题，如今很多房地产开发商看到这个缺口，再加上有政策上的支持，康养文旅市场开始活跃了起来，那么在规划开发康养文旅项目的时候会遇到哪些难题？

中国老龄化日益严重有目共睹？

近日，有则报道：据统计，中国大于60岁的老龄人口共2.49亿，占全球老龄人口的30.8%，中国年龄中值比老牌发达国家要低，但作为仍在发展中的经济体，同其他一起崛起的兄弟们相比，绝对算是年长的成员了。除了“老大哥”波兰和俄罗斯，中国人的年龄中值超过其他新兴国家。近年GDP疯涨的印度，年龄中值只有28.4岁，比中国人年轻整整10岁。中国不仅老龄化程度高，而且老的速度特别快。 项目不重视或没有正确的康养文旅策划、规划会出现以下几个方法的“致命”的问题。

一、陷入恶性竞争

有一句俗语，“天下文章一大抄，就看你会抄不会抄” ，这里的“抄”其实指的是借鉴的意思。借鉴与抄袭是那么接近又那么质的不同，成功的项目一定有它自身的特点，与环境协调、达到人们的需求。可以去借鉴它成功的理念、成功的方法、成功的精神。而不能简单抄袭它成功的形式、成功的样子、成功的内容。规划设计讲究因地制宜，简单而无章法的前期策划和规划，势必使项目缺乏市场竞争力，陷入恶性循环之中。目前康养文旅类项目基本可分为三大版块：（1）医养板块；（2）民俗旅游板块；（3）田园体验板块；每个板块子项也基本是当地名人故居、古迹遗址、各种赛事活动、蔬菜果园、茶园采摘等等。项目之间没有差异化，客源去了A项目，就不愿意再去B项目。存在复游率不足，投资愿望不强烈等问题。

二、陷入重投资

项目另一个问题就是资金。资金不足、资金回收期长都可能给项目造成巨大的资金压力。没有前期精准策划定位，差异化的理念支撑，一开始就进行大量资金投入，大兴土建。会让企业非常被动，陷入进退两难的境地。 三、避重就轻，陷入死胡同

前期策划与规划就是对整个项目的统筹安排，是对思路的梳理，是对总体项目把控。忽略前期定位重要性，就会容易陷入某一局部节点，夸大分支作用。造成抓小放大的错误。例如项目主题是大健康加文旅，该项目所属地区有泉水，这个是很好的一个亮点可以融入构思文本中，但如果只着眼于此说“这个水多么好，含多少矿物质，可以注册个品牌，可以营销包装出售。”这难道是要搞矿泉水生产基地么？答案显而易见，很明显已经本末倒置。这只是简单举个例子。但国内很多项目都存在这样类似的问题。

四、不能很好解读政策、触碰红线

优秀的前期文旅康养策划和规划还能帮助企业很好的与政府沟通，应该对社会、对企业负责。前期方案是要认真分析政策导向，满足当地政府要求，符合城市总体规划，注意红线内控制性详细规划的土地用地性质与要求。依据实际情况、真实资料来做分析。而不能忽视各类“红线”。根据策划文本需要，搞噱头，不是住宅用地却规划成养老住宅，不是商业用地却设计成商业街等。最后华丽的辞藻、精美的文本却华而不实，浪费人力和物力资源。

所以说康养、文旅类项目的前期定位是非常重要的，优秀的前期策划是可以使该项目避免“同质化”加大吸物化，是成功的开始。是需要投资企业给与足够的重视和投入的。

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