养老地产很难挣钱?原因在这里

发布日期:2021-08-17 点击数:197
人口老龄化的加剧和家庭结构小型化预示着中国养老地产市场的巨大发展潜力。然而前景是美好的,现实是残酷的,养老地产远没有看上去的那么美好,甚至演变为一个持续赔钱的生意。为什么养老地产如此举步维艰?事实上,目前养老产业面临三大难以解决的难题。

1、政策束缚:市场上很难找到适合做养老的土地

养老是从计划经济到市场化过渡之痛!政府对养老的重视是近两年的事情,尚未形成健全的养老政策支持体系;同时地方政府不愿意损失土地财政收入,对养老用地无法给予实质支持。因此低价土地或项目的难以获取成为目前养老产业发展盈利困难的根本。

用旅游用地、工业用地做养老,项目规模较大,运营风险较高,存活太困难;用居住用地身价非凡,做高密度物业不符合老人居住特性,而低密度的养老社区盈利困难;用闲置的存量资产,资产价值太高,后期运营成本高企,回报期太长。归根结底,国家尚无相应养老土地政策,不能像学校一样获得免费或者低价的土地资源。 

2、资金束缚:短钱长投的不匹配

养老属于典型的长周期运营项目,在金融支持体系中,养老项目“长周期、低收益”特征不符合金融要求;短期银行贷款资金与长期开发资金矛盾,导致地产商无法沉淀大量资金进行持有运营,只能通过出售产权来回笼资金,养老地产必然沦卖房概念;所以短钱长投的不匹配使得开发商不得不脱离养老地产的本质,逐渐走入死循环;

3、客户观念束缚:老人购买力较弱,传统观念束缚严重

中国养老市场的八字真相:“未富先老”“未老先衰”。未富先老”意味着老人购买力有限,“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求。有限的购买力遇到对配套和服务的强需求,必然导致收支难平衡。而30-40后老人受“养儿防老“的传统家庭式养老观念束缚较为严重,无形中也为购买养老地产设置了重重心理障碍。 

那么面对这些难点,中国养老地产的出路在哪里?我们首先要认清一个事实,中国养老市场的前景是绝对看好的,但现阶段并不是风口,处于萌芽期,仍需要经历5-10年窗口期才能打开。而打开与否需要从以下几点论证:一是养老政策完全打开。这其中包括土地、金融和动态补贴等相关政策体系形成,能对养老地产产生长效的激励机制。二是50-60后老人养老需求释放,这一年龄段老人购买力强,没有太多养老观念束缚,是养老地产的理想客群。

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