发展文旅地产的3大困境

伴随着旅游市场和房地产业的发展，中国文旅地产的市场规模逐渐做大。但由于受经济周期影响大、对运营能力要求高。文旅和地产本是两个不同的概念，文旅地产项目的运营也与房地产项目的运营有着本质区别。且与以往相比，文旅地产面临的挑战仍然存在，甚至更大。今天咱们来说一下发展文旅地产的3大困境。

1、“地产先行”模式受到冲击

对于房地产企业来说大多仍采取“房地产先行、带动后续开发和运营；再通过项目运营，提升整体区域价值”。现阶段地方政府会更多地要求企业先行做配套，而不是率先开发房地产项目；在政策上，监管层近年来不断发文，严控主题公园、特色小镇的房地产化倾向，这也会对“房地产先行”的商业模式带来冲击。然而，很多文旅地产项目还处于前期规划和开发阶段，市场尚未出现靠运营实现投资平衡的案例；而已经运营的项目，目前维持运营平衡的，都还是靠地产销售和门票收入，运营对收入的贡献非常有限，很多项目甚至在后期运营阶段要持续烧钱。

2、缺乏长期运营的耐心

文旅地产不光是盖房子，往往还包括医疗、养老、服务、交通、安全等各种配套，这都需要长期、专业的运营。文旅项目投资开发周期长，8-10年的时间对资金周转能力的要求很高。而且有钱还远远不够，文旅项目高度依赖规划、配套和资源，需要专业而且经验丰富的运营团队来经营和操盘。但很多企业往往耐心不够，尤其在前期房地产销售结束后，对长期的运营缺乏耐心。事实上，现阶段介入文旅行业的房企（不排除有投机和炒作的成分），很多企业都从战略层面考量，比如能提供稳定现金流（运营成熟阶段），有助于品牌形象的传播等等。但从实际操作情况看，短期内开发商似乎还难以摆脱对房地产业务的依赖，即使一些想彻底转型文旅的企业，进展也不尽如人意。

3、限购政策影响项目现金流

作为中长周期投资开发的项目，很多文旅项目都要靠地产销售获取的现金流来解决资金问题。而目前大多数在售的文旅项目，并不是作为旅居地产在销售，而是以本地刚需的形式在消化。由于全国大范围的限购政策，很多文旅地产的客群被严格限制，造成大量存房滞销，使资金回流缓慢，项目处境十分被动。

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