“地产”做成“康养”,如何盈利?

发布日期:2021-09-18 点击数:93
当前,由地产商开发的康养地产,在运营阶段医疗机构开业以后,能够产生持续盈利的项目并不多。康养地产商开发的康养社区大都运营困难,在运营阶段并没有产生持续的高效益!就康养社区而言,康养护理服务的要求并不高,市面上也有相较成功的案例,比如万科随园、保利和熹会等。

这些成功的项目向我们阐明同一个道理:如果康养地产在各方面尺度拿捏得当,康养社区运营的投资回报率达到6%不是难题。

康养社区呈现出的特点是:入住率攀升并不快,但入住率一旦升上去也很难再掉下来,要取得社会平均利润率并不是一件很难的事情。

只可惜我们看到的大多数康养地产,开发和运营尺度掌握的并不好,造成了后续经营情况并不理想。这既有地产商自身的因素,也有来自社会整体外部环境原因。

医疗服务标准拿捏不准

由地产商开发的康养社区的最大特色,就是具有雄厚的医疗服务能力,这一特点也是吸引老年客户人群拓展市场的关键。因为康养地产的医疗服务层次越接近专业医疗机构,就越能满足目标客群的需求,发展动能越强。

医疗服务水平更高的机构能够吸引到更多的高层次、且患慢性病老人入住,并且通过医疗与养老结合实现快速周转,从而为自身发展存蓄巨大动力。但是正如我们在大多数康养社区看到的那样,康养社区的医疗配套存在极大的问题,变相的拉低了整个康养社区的盈利能力。

康养社区的医疗配套,目前存在的主要问题有两个。

地产商出于销售目的,往往把康养社区的医疗配套做的过于大而无当,远远超过了服务康养社区老人所需要的服务能力,造成了医疗资源和设备的极大浪费。尽管在床位销售的过程中起到了一定的促进作用,但也对于后期的社区运营造成了沉重的负担。(大部分康养社区的运营,在养老护理部分差距不大,医疗部分配套是康养社区差异的关键。)

大部分康养社区的医疗配套对老人需求的把握不准。很多康养社区的医疗配套科室设置如同公立三甲,这些不必要的配置也是康养地产医疗部分亏损的关键。其实康养社区的医疗配套应该着力在慢病管理、健康管理、康复复健等方面。应该充分了解康养社区的老人需求,并根据需求做出调整,不要过分的追求高大上和大而全的医疗配套。

养老服务人员严重不足

养老服务人员短缺是当下康养社区普遍面临的难题,不仅关系到服务质量,还影响着未来的生存和发展。

在现实中大多数康养社区都存在着较大的养老服务人力缺口,同时养老服务人员大多是没有固定职业的家政人员,即便是接受过专业培训取得资格证的人员,也缺乏在康养第一线的实战经验。

而由于康养社区的养老服务人员工资不高,工作量大(大多数康养社区养老服务人员的工资介于每月4000元至5000元之间,且需要同时照顾好多老人),养老服务人员流动率很高,康养社区经常出现人员短缺的情况。

收费普遍偏低,运营服务风险较大

在当下,国内普遍的状况是老人的养老费用主要依靠自身的退休工资和储蓄,能够得到子女资助的并不多。虽说地产商开发的康养社区大多面向三高人群(高管、高知、高干),但即便是这部分人群在高昂的入住及护理费用前,依然存在着价格天花板。因而康养社区在进行服务定价时往往受到很大掣肘,利润只能保持在微利水平。同时由于康养社区在精神慰藉和医疗服务方面的诉求要求较高,也造成了康养社区的服务成本相对较高。

康养社区经营风险也很大,地产商开发的康养社区被很多人视为土豪般的社会存在。而老人由于自己身体机能的持续下降,在服务的过程中间不可能不发生一点点意外。这种意外引发的经济纠纷,比一般的康养机构要大得多,这也加大了康养社区经营风险。

而且现实中,即便是高端的康养社区里,依然有很多老人得不到足够的医疗和照顾服务,这也导致对康养社区医疗机构的有效需求减少。

有效需求减少的负面影响主要体现为两种结果:一是入住老人减少易造成床位闲置,降低资源配置效率;二是康养社区发展方向容易混乱,脱离理想化的发展方向,在转变成自立、半自理、介护型的混合型养老机构过程中节奏紊乱,造成了运营偏差出设计者的规划方向。
而在康养社区中,由于入住老人所需医疗护理水平较高,费用也相应提高。出于获客的考虑,许多康养社区为了摆脱经营困境会改变护理标准,但长此以往容易造成康养社区的医疗功能发展偏离正确方向。

社区经营缺乏特色

在中国,即便是属于“三高”人群的老人,也大多患有慢性病。慢性病的总开支已占到中国整个医疗支出的80%左右。由于慢性病及其所带来的并发症对老人的身体机能造成了较大影响,而且这种影响是千差万别的。

但我们看到的大部分康养社区自身未能明确自己的服务定位,所能提供给老年人的服务较为单一,都是基础性的,千篇一律,缺乏特色。对一些行动障碍、视障、听觉障碍等老人,并没有做出有针对性的特色养老服务。

在这方面全球已经有了很多养老机构可以给我们经验借鉴,比如法国欧葆庭的特色认知症养老服务,台湾大龙养老院的针对视障老人的特色服务等等。

而这部分有特殊需求的老人也是康养社区利润最为丰厚的一部分。大多数的康养社区所提供给老年人的都是常规的医疗养老服务,并没有明确的功能区分。

康养社区在运营管理的过程中没有独特性和个性化服务,也就无法吸引有需求的老年人来选择康养社区。
虽然康养社区在收取费用方面区分不同的等级,但并没有突显出各等级的特色服务在哪些方面。这也影响康养社区长远发展,在现如今市场激烈竞争的大背景下,更新换代的速度在不断加快,没有创新和没有特色的服务,将难以立足于服务行业。

制约与限制

虽然国家近年来在康养行业出台了很多新政策,降低了康养行业的管理门槛。但康养社区在日常运营中仍然接受卫健、民政等多个部门管理,对于康养社区而言,民政部门是主要的管理单位,但在日常的康养社区运营管理中,卫健系统设置的“弹簧门”“潜规则”无处不在。
日常运行中卫健部门以餐饮业和旅店业的标准来要求养老机构,建设部门则用人员密集场所来认定康养社区的消防。而具体到康养社区的医疗机构,卫健系统对在设备采购和科室配置方面仍有诸多限制。

同时对于康养社区的医疗机构来说,医保报销问题始终是其最头疼的难题之一。在医保收紧的大背景下,此类难题就显得更加突出。

康养地产从2013年以来,经过了8年的大发展,虽然从全行业来看大部分康养社区运营依然困难,但毕竟已经有小部分公司摸到了盈利的门槛。

同时由于康养地产特有的“虽然效益增长缓慢,但是利润稳定”的特点。使得许许多多的地产商依然前仆后继,地产系、保险系、国有资本现在是投资康养社区的三大主力。

但实事求是的说,大多数康养社区在康养地产运营中的一些至关重要问题的尺度拿捏还是欠火候,这也造成了大多数康养社区处于亏损状态。

把康养社区亏损的原因罗列出来,有助于康养社区的运营决策人员有的放矢,在进行此类决策时更加谨慎小心,兼顾销售和运营。准确把握康养社区开发中的尺度拿捏,增加康养社区的运营收入来源,减少康养社区运营中的无谓支出。使得康养社区运营早日步入盈利的正循环轨道。

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