养老地产项目有哪些?养老地产规划6要点

发布日期:2019-12-27 点击数:
如今中国老龄化加剧,根据一组数据可见,2018年末的一个统计,国内60周岁以上人口增至2.49亿,65周岁以上人口1.67亿,按照这种速度增长,到2050年国内将会有35%的人超过60岁,是世界上老龄化比较严重的国家之一,而老年人也是需要养生养老的,但现在很多年轻人大都是在外面打工,根本不在老人身边,现在的“养儿防老”已然成为空谈,进而养老项目就层出不穷,养老地产就是其中之一,那么什么是养老地产?养老地产项目又有哪些?养老地产规划又该怎么做?让小编带你一一了解。

什么是养老地产?

养老地产主要针对老人居住的房产,它结合了养老这一社会主题和地产的商业概念,针对老年人的特点,满足老年人的养老需求所打造的一种全新房产模式。

养老地产要具备三种功能,即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。

养老地产应该具备医院和社区医疗单位。考虑到老年人的身体状况变差,疾病会给身体带来一定的不便,尤其是突发性的疾病需要得到及时治疗,所以养老地产的周围要有相应的大中型医疗机构,以便能够使患病老人得到及时的抢救和治疗。
养老地产项目有哪些?

专门建设养老社区:为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区以及配套各类活动设施,比如北京太阳城社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓;配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心,娱乐及活动设施等。

新建居住区中开发养老组团:开发大型居住区楼盘时,划分出一部分区域专门建设养老组团,形成混合居住模式。其中有养老公寓、养老设施、日间照料中心等,比如广东惠州养老社区,其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题;配套设施:组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务,紧邻天后宫仿古商业区,方便老人生活娱乐。

普通社区配建各类老年居住产品:普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式,满足老人与子女就近居住原则。比如万科幸福汇,同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅,可以满足老少就近居住的需求

成熟社区周边插建老年设施:在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施,以满足老人居家养老的需求,比如邢台爱晚红枫老年社区。

与旅游产业结合:在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念,通常环境优美,并引入与旅游相关的活动,能够吸引老人度假养老。比如香港西贡樟木头老人度假中心远离烦嚣,为长者提供了一个宁静舒适的地方,缓解护老者的压力。

与医疗产业结合:养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设,将优质的医疗资源引入养老项目,比如,燕达国际健康城,涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域。

与商业设施结合:在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时,搭配建设老年公寓,居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。比如,香港彩颐居老人公寓。

建立连锁型品牌养老机构:以连锁方式建立品牌养老机构,在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准,形成规模化、规范化的品牌养老机构,比如,恭和苑引进国外服务理念和专业人才,结合中国国情和社会状况,建立品牌规范的服务体系与服务标准。

中外合资开发建设养老机构:通过与国外养老品牌团队合作,或与国外知名养老品牌共同开发等,建立中外合资养老机构,比如远洋椿萱茂定位为城市协助型养护公寓。运营、投资、管理全方位与有丰富经验的美国公司合作,美方负责建筑设计、人员培训。

国内地产投资国外养老市场:国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境,针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求,跨国开发老年医疗保健地产项目。比如美国当代绿色常青藤MOMC广场项目定位为“休斯顿第一个低碳节能的老年产业,体现当代绿色、教育、文化、艺术、老年产业社区综合体”,将囊括从自助型老年住宅到医护型老年住宅全等级的项目。

养老地产规划如何做?

1、规划选址要求

一般居住区在选址的过程中,需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响,往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外,对区位和景观环境上提出更高的要求。

不同的养老社区对环境的要求也不相同,将养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区,分别来分析两种社区对选址的要求。

①基础型养老社区

基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供,因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利,但需要考虑城市未来的扩张发展,用地规模和开发强度上有一定的要求,比如容积率不能太低,用地面积不能过大。

自然环境上,从国内外开发经验来看,应尽可能的具备如下一些资源要素:江、河、湖、溪,地形地势有些起伏变化,现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素,原因有如下几个。首先从水体上看,台北市长郝龙斌曾经说过,“一个美丽的城市背后,都有一条美丽的河流”。如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。相同的,一个美丽的居住区,也需要有一个美丽的水景。从传统的中国风水选址学得知,有山有水,山水环绕是风水宝地的必备要素,尤其是蜿蜒曲折,多条水系交汇更是风水上佳处。从现代规划选址来看,临近水体,有助于生活给排水的组织,景观用水的需求,有利于改善住区的小气候,而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。

其次,地形地貌上不应太平坦。从传统风水学来看,起伏地形,甚至连绵的山脉有发掘潜龙的潜力,尤其是多条山脉结合处或断口处,更是龙穴常在的地方。即使没有成体系的山脉,在地形起伏的地段也更容易因山就势,排列出形式更好的住宅组团。从规划科学规律上来看,地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观,根据地形地势来排布住宅,可以丰富观景的层次,局部组团容易形成较好的采光通风微环境。对于养老养生需求,山地也有利于养生康体游线的组织,如因山势设置登山康体游线等。

最后,地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖。养老社区内部需要较高的绿化率,不仅可以改善内部微气候,增加社区供氧量,还能增加居民的公共活动空间。外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景,设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合,形成生态友好型的居住社区,如将周边绿地以绿楔形式引入社区,引导夏季凉风进入。

总体上来说,基础型养老地产在选址上应尽可能满足三方面要求:位于城市边缘和近郊,有自然的江、河、湖、溪等水体和微地形,内部和周边有良好的绿地植被。

②、高端型养老社区

对比基础型养老社区,高端型社区在选址上又提出了更高的要求。由于高端型社区需要投入更多的资金,期待更高的回报,因此不仅在产品和规划设计上需要有更好的亮点,在选址阶段就应该给予更多的关注。

综合来看,高端型养老社区的选址应考虑如下两个方面要素:城市近郊和远郊区,稀缺和独特的自然、人文资源。

首先,高端养老社区的服务配套要求比较全面,有些社区的设施较城市级的还好些,如私立医院和私立学校等。因此,在选址上,高端型社区不要求紧邻城市,在保证快捷交通联系的前提下,可以选择城市远郊环境较好的地段。同时由于距离城市较远,在发展用地上受到的限制会较少,有利于更大规模社区的打造。

其次,高端型社区之所以高端,往往依托与稀有或独特的资源,比如温泉资源、名山名水资源、大江大湖大海资源、历史遗迹、人文景观等等,通过对稀有独特资源的高端开发,或者对知名品牌资源的利用,有利于高端社区品牌的营造。反过来说,对稀有独特资源的专物专用,也符合景观价值最大化的原则,极大提升了项目的市场竞争力。

2、对环境景观要求

养老地产依然具有地产项目的市场属性,通过社区景观的营造来提升社区居住品质仍然是养老地产规划的基本原则。

①好景配好房

“把最好的地段留给最好的房子”在老年地产中也不例外。好的住宅产品结合好的景观资源将会产生1+1大于2的价值提升效应,比如独栋别墅结合湖景、高尔夫景观。养老地产中,最具购买力,养老需求最大的客户往往是健康的中老年人群,这些人群除了有自身的养老需求,还追求住宅产品本身的保值与增值,追求稀有景观尊享。因此,在养老地产中,依然需要遵循景观资源最大化的原则,保证产品价值最大化。

②高绿地率

根据居住区规范要求,新建高品质居住区绿地率不应低于30%,这从整体上保证了居住区良好的居住环境。由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏感,老年地产对居住环境提出了更高的要求。而环境品质提高的直接反应是绿地率的提高,建议高端老年地产项目绿地率不应低于40%,基础型老年地产项目不应低于35%。

③高供氧绿植组合

根据对中国著名的长寿之乡广西巴马、山东文登等地环境的研究成果得知,高浓度氧离子是人类健康长寿的秘密武器。科学研究表明,长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的1000倍以上。因此,如何在有限的条件下,提高住区氧离子含量对于养老有重要的意义。

目前住区规划中,较常采用的是富氧植被组合法,既根据各种不同植被每公顷能提供的氧气量值来进行植被搭配。下表为植被供氧量值。

从表中得知,林地,尤其是阔叶林地的单位供氧量最大,其次是水体。因此在养老社区中,在地理和气候环境允许的条件下,应优先考虑阔叶林与水体的布置。

3、对交通的要求

交通规划对于社区的居住品质的影响巨大,一个好的道路系统直接关系到规划布局和社区内居民的生活出行模式。

①、人车分流系统是最低要求

在目前居住区规划中,人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式,设计上通常将车行设置在居住区外围,人行系统设置在内部。老年社区对交通的要求比较复杂,一方面老年人身体原因,对机动车有更多的依赖,另一方面,老年人身体机能的下降,各方面的反应欠灵活,更需要减少机动车对人行的干扰,因此在老年社区中,既需要人车分流,又需要机动车方便入户或靠近住处,必要的地段可以实行机动车与电瓶车的转换。

②、结合景观体系打造慢生活步行系统

老年人一个很重要的诉求是健康和养生,有些老年地产项目本身拥有较好的资源禀赋,比如可以泡温泉、登山、游湖等等,但有的项目自然资源比较匮乏,需要通过人为的引入养生设施,如体育场馆和艺术场馆等,但无论是哪种情况的项目,结合自身景观体系打造慢生活步行系统都是可以实现的。

老年人的身体机能特征,更适宜进行舒缓的康体运动,在社区内结合公共景观系统设置一条或多条通畅、尺度宜人、景观优美的步行系统,将会起到聚集社区人气和满足老年人康体诉求的双重作用。
4、对规划尺度的要求

凯文林奇的《城市意象》中提到,宜人的街道、建筑、景观尺度是营造宜人生活空间的关键,老年地产的规划尺度有其特殊的要求。

①、控制建筑高度和密度

建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。一般来说,较低建筑高度和建筑密度的社区,容纳的人数会较少,绿地和开敞空间较多,生活的氛围会相对舒适和悠闲。

老年人对生活氛围有清静和热闹双重要求,一方面老年人睡眠时间较短,睡眠质量要求较高,因此在居住环境上要求尽量的安静、私密。另一方面,老年人更渴望社会交往和活动,需要更多的公共空间选择。因此,老年地产原则上不提倡高层建筑,项目确有需要,可将高层与低层、多层分开布置。建筑高度上,建议以底层、多层为主,小于20米,保证足够的日照间距,建筑密度应大于25%,小于35%。

②、宜人的活动场所尺度

活动场所是老年人平时最常使用的地方,对其设计应该充分地满足其人性化的感受需求。一般认为,城市中当街道宽度与临街建筑高度的比例大于2:1时,街道的尺度是比较宜人的。根据日本著名建筑师芦原义信的《外部空间设计》中提到的广场尺度,当广场的宽度(D)与周边建筑的高度(H)的比值大于1,小于2时,尺度是宜人的。而根据他的“外部模数理论”,20-25米是适宜人活动的外部空间基本尺度,因此景观步行带上设置休闲设施,如桌椅、台阶、花台的布置,建议以25-50米为间距设置。

③、适合老年人出行的服务设施设置半径

在普通居住区中,公共服务设施的设置标准一般采用组团级设施服务半径为300米,小区级服务半径500米,社区级服务半径800-1000米。通过对老年人行为习惯的调查得知,老年人在社区中出行频率较高的距离是150米和300米,按老年人1分钟行走距离60米计算,老年人比较舒适、愉快的出行时间为3-5分钟。因此,养老社区的服务设施布置应以组团级设施150米为服务半径,小区级300米为服务半径,社区级500米服务半径,方便老年人使用服务设施。部分大型社区中,服务设施距离较远的,可以引入区内电瓶车交通系统,解决跨区域出行需求。

5、 老年社区对日照通风卫生要求

根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2.1(1)条,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。因为老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求,尤其是部分老年人因为身体不便,常年卧床,对阳光有更多的渴望,规划上应尽量争取南向布置住宅,减少东西布置,避免纯北向住宅布置。

南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计,住宅排列上应便于夏季凉风进入,户型保证有两个以上的朝向。

6、老年社区对公共服务设施的要求

老年地产区别于一般居住区的重要特点是能提供较完善的生活配套和医疗护理条件,这也是很多老年人选择老年地产的关键考虑因素。

①无障碍道路系统为强制性建设内容

目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道路系统设计,包括盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等,在老年社区中应将无障碍道路设计设为强制性内容,并根据老年人的具体需求,在道路设计的细节上给予专门的考虑。

②入户式和随身式急救护理系统

老年人是容易出现突发病情的群体,如高血压、心脏病等,特点是发病前兆少、病情发展快、致命性高,在无人护理的情况下发病后往往因为得不到及时的救治而错过最佳治疗时机。因此,老年社区需要配备入户式急救呼叫系统,住户通过户内报警按钮通知社区急救中心,急救中心确保在收到报警3分钟内到达住户家进行初步救治。

在高端的养老社区中,还应引入老年人随身急救呼叫系统,针对身体状态不太稳定的老年人,为其配备贴身的警报器,通过警报器,医疗中心可以随时了解老年人的身体状况和各项指标,在紧急情况下,老年人可随时按警报器呼叫急救中心寻求帮助。

③医疗体检康复中心

很多老年人不仅仅满足于良好的急救护理服务,还希望在享受高品质的居住环境同时,在居住期间得到科学的治疗及养生指导,有病治病,无病养生,保证自己的身体处于比较健康的状态。

中国老龄化的速度是无法控制的,毕竟人总会有老的一天,如何能让老年人过上比较幸福的晚年这才是人们的期望,养老地产或许是一个不错的选择。如果有要了解养老地产规划的可以在线和我们规划师一对一沟通咨询的啊。

本文来源于网络整理所得,绿道联合旅游规划设计院http://www.cnldlh.com/,如需转载请说明出处! 上一篇:【乡村振兴】乡村民宿该如何规划发展? 下一篇:“田园+康养”将是农业发展的机遇?如何规划?

相关内容

  • “田园+康养”将是农业发展的机遇?如何规划?
  • 养老地产项目有哪些?养老地产规划6要点
  • 【乡村振兴】乡村民宿该如何规划发展?
  • 东阳木雕特色小镇是如何打造智慧旅游的?
  • 【农村宅基地新政】没满足这3个原则就不给批
  • 网红乡村旅游如何打造规划?
  • 美丽乡村规划建设如何才能更加宜居?
  • 乡村旅游规划避免这3个误区,盈利很容易
  • 文旅部:前三季国内旅游46亿人次,实现营业收入62187亿元
  • 解析:乡村振兴成功样本之蓝城·悠然南山
  • 冰雪特色小镇如何规划打造?
  • 2020年惠民政策,农民可以领到哪些补贴?
  • 【深度好文】2019中国旅游特色小镇业态创新报告
  • 2020年特色小镇规划要有这7“特”
  • 花海休闲农业景区规划如何拓展新的项目?
  • 杭州一村子给村民发金条,人家乡村振兴做得好?
  • 农民工返乡创业,就能实现乡村振兴?
  • 休闲农业做好这3点,想盈利真的不难
  • “大棚房”整治会影响乡村旅游规划发展吗?
  • “整齐”的农村越来越多,美丽乡村规划就该这样吗?
  • 台湾七个火爆的休闲农场,看看有什么可以借鉴的
  • 乡村振兴目的?存在问题?具体规划措施?
  • 休闲农业失败的原因有哪些?该如何良性发展?
  • 解读:乡村振兴成功的关键所在之万佛村
  • 做休闲农庄不挣钱?看看是不是踩了这3个雷区
  • 如何构建休闲农业与乡村旅游产业化?
  • 2020年农村真的规划吗?新农村规划3问答
  • 旅游景区规划设计“4原则”“7要点”
  • 500亩—1000亩生态农场规划如何做?
  • 最新田园综合体申报政策、流程